En avtalslös entreprenad kan bli dyr

Publicerad – juni 19, 2019

Utan ett tydligt avtal kan byggprojekt få en dyr slutnota. En entreprenad är en komplicerad investering, den är ett arbete som ska utföras under delvis okända förhållanden. Ett entreprenadavtal är viktigt och ska sammanfatta entreprenaden i sin helhet och reglera risker parterna emellan.

– Egentligen handlar entreprenadrätten om läran att sätta pris i efterhand, säger Johan Wingmark, Advokat och delägare på AG advokatbyrå. När ett byggprojekt är klart, med alla ändringar, blir resultatet ofta något annat än det var tänkt från början. Därför är ett entreprenadavtal viktigt. Ett avtal ska sammanfatta allt som beställaren vill ha utfört med en tydlig reglering av oförutsedda förhållanden, det är själva kärnan i entreprenadrätten.

Det finns ingen lag i Sverige som reglerar hur villkoren ser ut för en entreprenad. Därför har en branschkommitté skapat vägledande standardavtal. BKK, Byggandets Kontraktskommitté, är en ideell branschförening som framförallt arbetar med att ta fram och utge bestämmelser och publikationer med anknytning till juridiken för entreprenad- och konsultavtal. Avtalen går under benämningen: Allmänna bestämmelser, AB 04, ABT 06 och ABK 09.

-Det är viktigt med kunskap och förstå vad de Allmänna bestämmelserna handlar om. Mindre bolag som växer har inte alltid utarbetade rutiner
-Det är viktigt med kunskap och förstå vad de Allmänna bestämmelserna handlar om. Mindre bolag som växer har inte alltid utarbetade rutiner

-Vi ser att standardavtalen ger entreprenören en stor arbetsbörda, de skapar regelverk som måste följas. Regelverket som skapas styr båda parters plikt att avisera förändringar i byggprojektet och att dokumentera oförutsedda förhållanden så som ÄTA-arbeten och hinder samt vilka tids- och kostnadskonsekvenser respektive förhållanden förorsakat projektet. Görs inte avisering kan det bli påföljder, som skadestånd eller så kan entreprenören helt eller delvis förlora rätten till ersättning. Sammantaget kan det bli dyrt, säger Johan.

De vanligaste tvisterna handlar om att parterna har olika uppfattningar om vad som ingått i kontraktsarbetena och vem som ansvarar för tidsförskjutningar samt bristande hantering av aviseringsregler. Entreprenören har missat att höra av sig och fortsatt med det löpande arbetet.

-Det är viktigt med kunskap och förstå vad de Allmänna bestämmelserna handlar om. Mindre bolag som växer har inte alltid utarbetade rutiner. Det gäller att lära sig vad avtalade regler betyder och vad konsekvenserna blir om man inte följer avtalen, fortsätter Johan.

I utbildningen Entreprenadjuridik som Johan undervisar i får deltagaren handfasta tips och råd för att förenkla det administrativa arbetet. I kursmaterialet ingår checklistor och brevmallar. Utbildningen ger exempel på textförslag med färdiga juridiska formuleringar.

Ett entreprenadkontrakt består av många olika handlingar. Det är avtal, administrativa föreskrifter, beskrivningar och ritningar. Juridiken är koncentrerad till ett standardavtal och de administrativa föreskrifterna. Föreskrifterna fungerar som ett slags kodsystem. Många koder i de administrativa föreskrifterna har färdiga avtalstexter som blir en del av parternas avtal genom hänvisning till en specifik kod och rubrik.

Under entreprenadtiden uppkommer så gott som alltid ett behov av att utföra så kallad ÄTA-arbeten, Ändringar, Tillägg och Avgående arbeten. ÄTA-arbeten beskriver sådana arbeten som inte var kända vid projektstarten, ändringar som sker under arbetets gång. Entreprenören är berättigad till särskild ersättning och tidsförlängning för ÄTA-arbeten som entreprenören utfört.

-Under utbildningen går vi igenom vad som ingår i kontraktsarbetena, vad som utgör ÄTA-arbeten och vilka formaliaregler som för dessa arbeten samt rätten till tidsförlängning. Vikten av att dokumentera kan inte nog understrykas. Det här är något vi ser att entreprenörer bör bli bättre på. Det gäller att dokumentera varje avvikande händelser varje dag under byggtiden och vilka konsekvenser det lett till. Börja med att fylla i byggdagboken och lägg tid på det. Om en förändring görs muntligt, skriv ett mail och få en bekräftelse. Muntliga överenskommelser räcker inte långt juridiska sammanhang. Ett mail som bekräftar ändringar och tillägg i projektet och kan vara avgörande om det uppstår en konflikt. Ett skriftligt underlag som är upprättat under entreprenadtiden blir alltid mer trovärdigt, säger Johan.

Johans tips:
-Lär dig vad Allmänna bestämmelser handlar om, läs på och håll dig uppdaterad
-Håll ordning på administrationen och skapa rutiner
-Avisera och meddela alltid beställare om förändringar
-Dokumentera varje dag i byggdagboken
-Meddela skriftligt via mail om ändringar

Johan Wingmark
Advokat och anlitad utbildare till kursen Entreprenadjuridik hos Teknikutbildarna
Solna tingsrätt 2004-2006
Svea hovrätt 2006-2007
Advokat sedan 2010
Delägare i AG Advokat sedan 2013

Om AG Advokat
AG Advokat är en affärsjuridisk byrå specialiserad på fastigheter, entreprenad och branschspecifik affärsjuridisk rådgivning.
www.agadvokat.se
BKK, Byggandets Kontraktskommitté

Vill du veta mer? Kontakta oss